Bauverträge

Die meisten Bauverträge werden in Eile unterschrieben, auf einem Muster, das jemand anderes ausgewählt hat, während sich Pläne und Leistungsbeschreibung noch ändern. Danach liegt das Dokument in einer Schublade, während die Arbeiten laufen, und niemand liest es wieder, bis das Projekt das Budget überschreitet, ein Subunternehmer die Baustelle verlässt oder der Bauherr eine Rechnung nicht bezahlt. Dann ist der Vertrag kein Plan mehr, sondern ein Beweismittel, und jede Lücke darin wird zum Streitpunkt.

Ein Bauvertrag ist zudem mehr als eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Er steht in einem ganzen Stapel von Unterlagen – Ausschreibung, Pläne, Leistungsbeschreibung, Terminpläne, allgemeine Vertragsbedingungen – und legt fest, zu welchen Bedingungen Planer, Subunternehmer, Lieferanten und Versicherer später hinzukommen. Einen solchen Vertrag zu entwerfen oder zu prüfen heißt, den ganzen Stapel als Einheit zu lesen:

• die Regeln dazu, wie die Arbeiten vergeben werden – an einen Generalunternehmer, als Planung und Bau aus einer Hand oder getrennt nach Gewerken – und wer dabei jeweils die Planung verantwortet;
• die Regeln zu allgemeinen Vertragsbedingungen und Musterverträgen sowie zu den Änderungen, die ihr Gleichgewicht unauffällig verschieben;
• die Regeln dazu, welches Dokument vorgeht, wenn Pläne, Leistungsbeschreibung und Schriftverkehr einander widersprechen;
• die Regeln zu Preisanpassung und Indexierung, wenn sich die Kosten für Material und Arbeit während der Bauzeit ändern;
• die Regeln zu Vertragsstrafen, Haftungsobergrenzen und Haftungsausschlüssen und dazu, wie weit ein Gericht sie durchsetzt;
• die Regeln zu den Qualifikationen und Eintragungen, die ein Bauunternehmen vorweisen muss, und zum Schicksal eines Vertrags mit einem Unternehmen, dem sie fehlen;
• die Regeln zur freien Kündigung des Vertrags und zur Kündigung aus wichtigem Grund sowie dazu, was dann für die bereits erbrachten Leistungen geschuldet ist;
• die Regeln zu Verträgen mit Privatpersonen, die ihr eigenes Haus bauen lassen, und zu dem Schutz, der vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann;
• die Regeln zu Streitbeilegungsklauseln – Schiedsgutachten, Mediation, Schiedsverfahren – und zu den Schritten, die sie vor dem Gang zum Gericht verlangen.

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