Gewerbeimmobilientransaktionen

Ein Unternehmen kauft oder verkauft selten oft genug Immobilien, um darin Routine zu haben. Die Räume, die es selbst nutzt, ein Lager, das für künftiges Wachstum erworben wird, ein Gebäude, das als Kapitalanlage gehalten wird: Jede Transaktion folgt ihrem eigenen Zeitplan, meist mit einem Gegenüber, das so etwas häufiger macht als Sie. Die Bedingungen, die in den ersten Wochen vereinbart werden – oft in einem Angebotsschreiben, das niemand für verbindlich hielt –, halten sich in aller Regel bis in den endgültigen Vertrag, und sie lassen sich kaum wieder aufschnüren, sobald die Gegenseite sie als erledigt betrachtet.

Eine Gewerbeimmobilientransaktion ist ebenso sehr eine Verhandlung über Risiken wie über den Preis. Was jede Seite zwischen dem ersten Angebot und dem Vollzug trägt und wovon sie noch Abstand nehmen kann, bestimmen:

• die Regeln zu Angeboten, Absichtserklärungen und Exklusivität und dazu, ab wann Verhandlungen Sie binden;
• die Regeln zum Vorvertrag und seinen Bedingungen, etwa Finanzierung, Genehmigungen oder eine zufriedenstellende Prüfung, und dazu, was geschieht, wenn eine davon nicht eintritt;
• die Regeln dazu, ob das Gebäude selbst oder die Gesellschaft, der es gehört, erworben wird, und was jeder dieser Wege mit sich bringt;
• die Regeln zu den Steuern, die eine Übertragung auslöst, und dazu, wie die Struktur des Geschäfts die Steuerlast verändert;
• die Regeln zu Vorkaufsrechten von Mietern, Behörden oder Miteigentümern, die dem Käufer ein Geschäft entziehen können;
• die Regeln zu Garantien und Freistellungen und dazu, wie weit ein Verkäufer noch für das einsteht, was nach dem Vollzug ans Licht kommt;
• die Regeln zu Sale-and-Leaseback, bei dem ein Unternehmen seine Räume verkauft und als Mieter darin bleibt;
• die Regeln zu Anzahlungen, Treuhandkonten und dazu, wie der Kaufpreis bis zur Unterzeichnung gesichert wird.

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