Projektentwicklung

Eine Projektentwicklung ist eine Abfolge von Verpflichtungen, die eingegangen werden, bevor es das, worauf sie sich beziehen, überhaupt gibt. Das Grundstück wird gebunden, bevor eine Genehmigung vorliegt, die Finanzierung wird vereinbart, bevor die Kosten feststehen, und die ersten Nutzer unterschreiben, während das Gebäude noch aus einem Satz Pläne besteht. Jeder Vertrag wird mit einer anderen Partei geschlossen, die ein anderes Interesse verfolgt, und eine Lücke zwischen zweien davon – eine Auflage der Genehmigung, die der Geldgeber nie akzeptiert hat, ein Übergabetermin, auf den sich der Mieter verlässt, an den der Bauunternehmer aber nicht gebunden ist – bleibt beim Entwickler hängen.

Ein Entwicklungsprojekt hängt daher weniger von einem einzelnen Vertrag ab als davon, wie die Verträge ineinandergreifen und wer in welcher Phase welches Risiko trägt. Maßgeblich sind:

• die Regeln zu Optionen und bedingten Käufen, die ein Grundstück sichern, bevor das Projekt feststeht;
• die Regeln zu Joint Ventures zwischen Grundstückseigentümer und Entwickler und dazu, wie Gewinne und Verluste zwischen ihnen verteilt werden;
• die Regeln zu den Vereinbarungen mit der Gemeinde – über Straßen, Versorgungsleitungen oder öffentliche Flächen –, die ein Projekt im Gegenzug für ihre Zustimmung eingeht;
• die Regeln zur Beauftragung von Architekten, Ingenieuren und Projektsteuerern und dazu, für welchen Teil der Arbeit jeder von ihnen einsteht;
• die Regeln zum Forward Funding, bei dem ein Investor das Projekt in Etappen entsprechend dem Baufortschritt finanziert;
• die Regeln zu Vorvermietungen, die einen künftigen Nutzer an ein Gebäude binden, das erst noch gebaut werden muss;
• die Regeln zur Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in Einheiten, die getrennt verkauft werden können;
• die Regeln zur Fertigstellung, zur Mängelliste und zur förmlichen Abnahme der fertigen Arbeiten.

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