Servitudes et droits réels

On tient généralement les droits réels pour acquis jusqu’au jour où l’on en a besoin. Les camions ne peuvent plus atteindre un quai de chargement parce que la parcelle voisine a été vendue et clôturée ; un nouveau voisin conteste une canalisation qui a toujours traversé son terrain ; un relevé effectué en vue d’une vente révèle que le mur d’un entrepôt se trouve sur le terrain d’autrui. Ces litiges restent rarement mineurs : ils bloquent une vente, arrêtent un projet de construction ou coupent une entreprise de ses propres locaux.

Une grande partie de ce qu’un propriétaire peut faire de son terrain dépend de droits qu’un autre y détient — certains inscrits dans d’anciens actes, d’autres acquis par un long usage, d’autres encore jamais enregistrés. Leur règlement, à l’amiable ou devant un juge, repose sur :

• les règles relatives à la naissance d’une servitude, par un acte, par un long usage ou par la manière dont un terrain a autrefois été divisé ;
• les règles relatives à l’étendue d’une servitude, et au moment où son exercice est devenu plus lourd que celui pour lequel elle a été consentie ;
• les règles relatives au déplacement, à la suspension ou à l’extinction d’une servitude qui ne sert plus son objet ou qui n’est plus exercée ;
• les règles relatives à l’usufruit, au droit de superficie et à l’emphytéose, qui répartissent un même terrain entre plusieurs titulaires ;
• les règles relatives au bornage entre deux parcelles, et à l’expertise qui détermine où chacune se termine ;
• les règles relatives à l’empiètement, lorsqu’un mur ou des fondations dépassent la limite, et à la question de savoir si la solution est la démolition ou l’indemnisation ;
• les règles relatives aux canalisations, câbles et conduites qui traversent le terrain d’un autre propriétaire, et au droit d’un gestionnaire de réseau d’y accéder ;
• les règles relatives aux mesures provisoires qu’un juge peut ordonner pour arrêter des travaux ou rétablir un accès pendant la procédure.

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